Mange danske virksomheder ejer deres domicilejendom. Ejerskabet ligger ofte i selve driftsselskabet.

Hvis ejerskabet i stedet ligger i et ejendoms- eller holdingselskab, lejer driftsselskabet typisk ejendommen via en intern lejeaftale.

Når virksomheden står for et ejerskifte, er det aktuelt at overveje også at sælge ejendommen.

I Business Broker, som rådgiver om salg af virksomheder, oplever partner Claus Bruun Rasmussen, at de fleste virksomhedsejere ønsker at sælge domicilejendommen som en del af et ejerskifte.

Hvordan værdiansætter man en domicilejendom?

Når en ejendom skal indgå i et salg af virksomhed, kræver det en særskilt værdiansættelse, fortæller Claus Bruun Rasmussen.

”Domicilejendommen er et aktiv, som består, uanset om virksomheden eventuelt flyttes. Derfor udarbejder vi en separat værdiansættelse af bygningerne i salgsprocessen. Det er klart, at en ejendom med mange anvendelsesmuligheder og en attraktiv beliggenhed, påvirker værdiansættelsen positivt”, siger han og fremhæver, at mange virksomhedsejere prioriterer at værdiansætte domicilejendommen i samarbejde med en erhvervsmægler.

Business Broker har rådgivet virksomhedejere i flere end 100 virksomhedstransaktioner. Teamet besidder derfor lang erfaring med individuelle løsningsmodeller, der imødekommer sælgers ønske om at sælge ejendommen til køber af virksomheden eller alternativt selv fortsætte som udlejer af bygningerne.

”Cirka halvdelen af de køberkandidater, som vi på sælgers vegne går i forhandlinger med, viser indledningsvis interesse for at købe ejendomme som en del af transaktionen. Men i betydeligt flere tilfælde ender forhandlingsfasen med, at vi alligevel får forhandlet en attraktiv aftale på plads inklusiv salg af virksomhedens ejendom”, vurderer Claus Bruun Rasmussen.

Hvis køber af virksomhed ikke ønsker at købe ejendommen

I visse typer virksomhedshandler kan det være vanskeligt at sælge domicilejendommen til køber af virksomheden. Det gælder ofte, hvis køberkandidaten er en kapitalfond.

”Nogle kapitalfonde har en entydig politik om, at de ikke køber domicilejendomme, når de opkøber virksomheder. I de tilfælde er vi rutinerede i at forhandle en lejeaftale på plads, der honorerer sælgers ønsker i videst muligt omfang”, fortæller Claus Bruun Rasmussen.

Han har adskillige eksempler på, at sælger i sidste ende finder det attraktivt at beholde ejendommen selv og få udarbejdet en længerevarende lejekontrakt med køber af virksomheden.

Den model åbner efterfølgende mulighed for at sælge domicilejendommen til tredjepart, som kan se frem til en fast lejeindtægt i en årrække.

Er vi dårligt stillet, hvis vi ikke ejer vores domicilejendom, når vi sælger virksomheden?

Virksomhedsejere, som driver virksomhed fra lejede lokaler, spørger ofte Business Broker, om det stiller dem dårligere i et ejerskifte, at de ikke ejer deres domicilejendom. Det afkræfter Claus Bruun Rasmussen :

”Mange købere finder virksomheder, der bor til leje ekstra attraktive, fordi de giver handlefrihed, når køber overtager. Måske ønsker køber at flytte til en anden lokation eller råder allerede over egnede lokaler. I de tilfælde er det mere fleksibelt, at sælger ikke ejer domicilet. I sidste ende kan lejede lokaler få positiv betydning for sælger i forhandlingsfasen”.

3 ting, du som virksomhedsejer kan gøre, når I vil sælge domicilet

Hvis du er en del af ejerkredsen i en virksomhed, der ejer domicilejendommen, og som planlægger et salg til eksterne købere inden for de nærmeste år, kan I selv påvirke værdiansættelsen af bygningerne positivt.

Claus Bruun Rasmussen fremhæver de tre vigtige parametre, I selv har indflydelse på, når I vil sælge domicilejendom:

• Gør ejendommen attraktiv via rettidig vedligeholdelse, så både virksomhed og ejendom fremstår præsentabel
• Fastsæt en markedskonform leje – også i de interne lejeaftaler. Unaturligt høj eller lav leje kan skabe støj i en forhandling med køber
• Skab klarhed over økonomien i ejendommens drift – enten via interne regnskaber eller ved at placere ejendommen i et særskilt ejendomsselskab

Her er 3 eksempler på ejerskifte i virksomhed, hvor ejendomme er indgået i handlen

Disse tre cases er eksempler på salg af virksomhed, hvor domicilejendomme indgår i ejerskiftet. I alle tre eksempler har Business Broker bistået sælger i virksomhedens salgsproces:

• Teknologivirksomheden Danpres A/S solgte domicil ved ejerskifte af virksomheden
• Den internationale køber af distributørvirksomheden Nicolaisen & Larsen A/S købet også domicilejendommene
• I produktionsvirksomheden Erik Jørgensen Møbelfabrik A/S  indgik salg af domicilejendom i virksomhedens generationsskifte